물가 비상, 부동산 시장 흔드나…금리·공사비·주택가격 ‘삼중 압박’

한은 "물가 상방압력 지속"…금리 인상 가능성 시사
금리 인상시 주담대 및 부동산PF 금융비용 확대
인건비도 상승 전망…노동계 최저임금 16% 인상 요구
반도체 유동성 부동산 시장 유입…매매·전월세 불안

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

고물가 흐름이 상당 기간 이어질 것이란 전망이 나오면서 부동산 시장의 긴장감이 커지고 있다. 물가 불안이 금리 상승 압력으로 작용할 경우 실수요자의 주택담보대출 상환 부담과 건설업계의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 금융비용 부담이 동시에 커질 수 있어서다. 여기에 공사비와 주거비 상승까지 맞물리면 매매와 전월세 시장 전반에 복합적인 압력이 가해질 수 있다는 우려도 나온다.

22일 업계에 따르면 부동산 시장에서는 기준금리 방향이 다시 상방으로 기울 경우 주택 수요 위축이 불가피하다는 시각이 제기된다. 한국은행 금융통화위원회가 최근 기준금리를 동결했지만, 물가 흐름에 따라 추가 인상 가능성을 완전히 배제하기는 어렵다는 관측이 여전하다. 금리는 주택담보대출과 PF 조달 비용에 직결되는 만큼, 추가 인상 시 실수요자의 구매 여력과 건설사의 사업 여건이 빠르게 악화할 수 있다.

공급 측면에서는 공사비 부담이 이어지고 있다. 한국건설기술연구원에 따르면 4월 건설공사비지수는 136.88로 전년 동기 대비 4.44% 올랐다. 아스콘과 아스팔트 제품 가격이 28.8% 상승했고, 기초화학물질과 합성수지 등 주요 건설자재 원료 가격도 큰 폭으로 오르며 원가 부담을 키웠다. 국제유가가 하락하더라도 자재 가격과 공사비에 반영되기까지는 시차가 있는 데다, 이미 오른 원자재 가격이 쉽게 내려가지 않는 점도 부담으로 꼽힌다.

이 같은 비용 구조는 분양가 상승과 조합원 분담금 증가 압력으로 이어지고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 서울 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 6355만 원으로 처음으로 6000만원을 넘어섰다. 정비사업 현장에서는 공사비 상승분을 둘러싼 조합과 시공사 간 갈등으로 사업이 지연되는 사례도 이어지고 있다. 이는 중장기적으로 주택 공급 속도를 늦추는 요인으로 작용할 수 있다.

인건비 상승 가능성도 추가 변수다. 노동계가 내년 최저임금 16.3% 인상을 요구한 가운데, 최종 인상 폭은 조정될 가능성이 있다. 다만 인건비가 오를 경우 공사비 전반을 다시 끌어올릴 수 있다는 점에서 업계의 부담은 작지 않다. 건설 완성원가에서 인건비가 차지하는 비중이 약 30% 수준인 만큼, 인건비 상승은 공사비 구조에 직접적인 영향을 줄 수 있다는 분석이다.

수요 측면에서는 반도체 업황 회복에 따른 유동성 확대가 변수로 거론된다. 업계에서는 반도체 수출 회복이 이어질 경우 고소득 종사자를 중심으로 부동산 구매력이 확대될 수 있다고 보고 있다. 실제 산업단지 확장과 고소득 근로자 유입이 맞물린 경기 남부권 일부 지역에서는 주택 가격 상승 흐름이 나타나고 있다.

전월세 시장 불안도 커지고 있다. 지난해 10·15 대책 이후 전세 매물이 줄고 월세화가 심화된 가운데, 생활물가 상승과 금리 인상은 각각 월셋값 상승과 전세자금대출 이자 부담 증가로 이어질 수 있다. 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주 서울 아파트 전세수급지수는 122.5로 2021년 2월 이후 가장 높은 수준을 기록했다.

결국 물가 불안은 금리와 공사비, 주거비를 동시에 자극하며 부동산 시장의 불확실성을 키우는 요인으로 작용하고 있다. 단기적으로는 대출 부담 증가에 따른 수요 위축이, 중장기적으로는 공사비 부담에 따른 공급 지연 가능성이 시장의 핵심 변수로 떠오르는 모습이다.

부동산 전문가들은 집값 안정을 위한 세제 개편에는 공감하면서도 시장 왜곡을 줄이는 균형 있는 접근이 필요하다고 조언한다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "투자 수익과 반도체 업종 종사자들의 유동성이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 커진 만큼 정부가 선제 조치에 나서려는 것으로 보인다"면서도 "양도소득세 강화는 거래 위축을, 보유세 인상은 세 부담 전가를 초래할 수 있어 보유세와 거래세 간 적정 수준을 찾는 것이 중요하다"고 말했다.