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올해 상반기 부동산 경매시장에서 아파트와 빌라(연립·다세대) 간 양극화가 뚜렷하게 나타난 것으로 조사됐다.
25일 AI 기반 부동산 경매 권리분석 플랫폼 요이땅이 2026년 상반기 경매시장 데이터를 분석한 결과에 따르면 서울 아파트 낙찰가율은 101.3%를 기록하며 감정가를 웃돌았다. 반면 빌라의 매각가율은 73.6%, 매각률은 23.3%에 그쳐 경매에 나온 물건 10건 중 2건 정도만 매각된 것으로 나타났다.
업계에서는 이러한 격차의 배경으로 전세사기 사태 이후 확대된 빌라 시장의 불확실성을 꼽는다. 전국 강제경매 신청 건수는 2021년 대비 173.4% 증가했으며 상당수가 빌라 물건인 것으로 분석된다. 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 경매를 통해 자금 회수에 나서면서 매물이 급증했지만 수요는 이를 따라가지 못하는 상황이다.
특히 빌라는 아파트에 비해 시세 파악이 어렵고 권리관계가 복잡한 경우가 많아 투자자들의 접근이 제한되고 있다. 선순위 임차인이 대항력을 갖고 있는 경우 낙찰자가 보증금 일부를 인수해야 할 수 있어 실제 취득 비용이 예상보다 크게 늘어날 가능성도 존재한다.
이 때문에 법원경매에서는 권리관계 분석이 핵심 요소로 꼽힌다. 입찰 전 등기부등본과 매각물건명세서, 현황조사서 등을 통해 선순위 권리와 임차인의 대항력 여부, 예상 인수금액 등을 확인해야 한다는 지적이다.
전문가들은 낮은 낙찰가만 보고 입찰에 참여할 경우 예상치 못한 추가 비용 부담이 발생할 수 있다고 설명한다. 특히 전세사기 피해가 집중된 지역의 빌라 물건은 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 사례가 적지 않아 보다 신중한 접근이 필요하다는 분석이다.
경매시장에서는 복잡한 권리관계를 분석하기 위한 디지털 서비스 활용도 증가하는 추세다. 다만 관련 분석 결과는 참고 자료로 활용하되 실제 입찰 전에는 현장 조사와 자금 계획 검토, 전문가 자문 등을 통해 최종 판단을 내려야 한다는 조언이 나온다.
업계 관계자는 "현재 빌라 경매시장의 침체는 단순한 가격 하락보다 권리관계에 대한 불안감이 크게 작용한 결과"라며 "낮은 가격만 볼 것이 아니라 임차보증금과 채권관계 등을 종합적으로 검토하는 것이 중요하다"고 말했다.
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