수도권 규제 지역 8개월 만에 확대…동탄·기흥·구리 신규 지정
매매·전셋값 상승 지속…풍선효과·정책 실효성 ‘의문’
"시장 안정은 규제보다 공급…일관된 로드맵 필요"
매매·전셋값 상승 지속…풍선효과·정책 실효성 ‘의문’
"시장 안정은 규제보다 공급…일관된 로드맵 필요"
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특히 이번 추가 지정으로 수도권 상당 지역이 사실상 규제권역에 편입되면서, 규제가 미치지 않는 지역으로 수요가 이동하는 이른바 '풍선효과'가 반복될 수 있다는 우려도 커지고 있다. 기존 규제지역의 집값 상승세가 충분히 꺾이지 않은 가운데 전세시장 불안과 공급 지연 우려까지 겹치면서, 시장 안정의 핵심은 규제 강도가 아니라 공급 속도에 있다는 분석에 힘이 실린다.
정부는 30일 동탄구·기흥구·구리시를 투기과열지구 및 조정대상지역으로 신규 지정했다. 지정 효력은 7월 1일부터 발생한다. 여기에 경기도가 7월 5일부터 이들 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정할 예정이어서, 해당 지역은 대출·세제·청약 규제에 토지거래허가 규제까지 더해지는 '삼중 규제' 영향권에 들어가게 된다.
정부가 지난해 10월 설정한 규제선 밖에서 아파트값 상승세가 확산되자, 다시 같은 방식으로 규제 권역을 넓히는 흐름이 반복된 셈이다. 시장의 반응이 냉담한 이유도 여기에 있다. 수도권에서 규제선을 다시 긋는다는 사실 자체가 기존 대책의 효과가 오래 지속되지 못했음을 보여준다는 지적이 나온다.
실제 한국부동산원에 따르면 6월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 0.30% 올라 전주(0.27%)보다 상승폭이 확대됐다. 올해 누적 상승률도 수도권 3.01%, 서울 4.82%를 기록하며 지난해 같은 기간을 크게 웃돌았다. KB부동산이 최근 발표한 6월 전국 주택가격동향(15일 기준)에서도 서울 아파트 매매가격지수는 105.8(2026년 1월=100)로 전달보다 1.1% 상승했다. 서울 25개 자치구가 4개월 만에 모두 상승세를 나타냈고, 서울 아파트 중위가격도 12억5500만원으로 처음 12억5000만원을 넘어섰다.
기존 규제지역의 가격 상승세가 충분히 꺾이지 않은 상황에서 상대적으로 규제가 덜했던 동탄구·기흥구·구리시 등으로 수요가 이동했고, 정부가 다시 해당 지역을 규제권역으로 편입하는 수순을 밟게 된 것이다. 규제가 단기적으로 과열을 누르는 효과는 낼 수 있지만, 수요 자체를 줄이기보다 인근 지역으로 이동시키는 결과를 낳을 수 있다는 우려가 나오는 배경이다.
전세시장도 불안한 흐름을 보이고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료와 규제지역 확대가 맞물리면서 매도보다 보유를 선택하는 집주인이 늘고, 임대차 시장에 나오는 매물이 줄어들 수 있다는 분석이다. 토지거래허가구역 확대에 따른 실거주 요건 강화도 전세 공급 축소 요인으로 꼽힌다.
KB부동산 조사에서는 서울 아파트 전세가격이 한 달 새 1.43% 올라 올해 들어 가장 높은 상승률을 기록했다. 한국부동산원 조사에서도 6월 둘째 주 서울 아파트 전세수급지수는 122.5까지 상승하며 '최악의 전세난'으로 불렸던 2021년 수준에 근접했다.
양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "토지거래허가구역 확대와 실거주 요건 강화로 기존 주택 거래가 위축되면 매물 잠김 현상이 심화할 가능성이 있다"며 "이 경우 실수요가 인근 지역으로 이동하거나 전세시장 수급 불균형이 이어질 가능성도 배제하기 어렵다"고 말했다.
규제 방식 자체에 대한 문제 제기도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "토지거래허가제는 본래 신도시 개발 과정에서 토지 보상금 급증에 따른 투기를 막기 위해 한시적으로 도입된 제도"라며 "도심 집값 억제 수단으로 장기간 활용할 경우 언제까지 가격을 인위적으로 누를 수 있을지에 대한 근본적인 질문이 제기된다"고 말했다. 이어 "최근 집값 상승은 증시 호황에 따른 유동성과 반도체 기업 성과급 등 실수요 요인도 영향을 미친 만큼 레버리지 기반 투기 수요만을 겨냥한 규제로는 정책 목표 달성이 쉽지 않을 수 있다"고 덧붙였다.
전문가들이 공통으로 제시하는 해법은 공급 확대다. 정부도 규제와 공급을 병행하겠다는 입장이다. 올해 1월 수도권 도심 6만 가구 공급 계획을 발표한 데 이어, 5월 말에는 규제지역 매입임대 확대와 도시형생활주택·오피스텔 등 비아파트 공급 확대 방안을 내놨다.
그러나 핵심 입지로 꼽히는 서울 용산·태릉과 경기 과천 등의 공급 사업은 여전히 속도를 내지 못하고 있다. 지난 6·3 지방선거에서 오세훈 서울시장이 재선에 성공하고, 강남·서초·송파 등 정부 공급 계획과 마찰을 빚었던 자치구에서도 야당 구청장이 다수 당선되면서 정부와 서울시·자치구 간 공급 정책 협의가 순탄치 않을 것이란 전망도 나온다.
이에 따라 시장에서는 이번 규제 확대가 단기적으로 과열을 진정시키는 효과는 낼 수 있지만, 공급 부족이라는 근본 문제가 해소되지 않는 한 가격 상승 압력이 다른 지역으로 이동하는 현상이 반복될 가능성이 크다고 보고 있다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "정부가 제시한 6만6000가구 공급은 2년 누적 기준으로 연간 약 3만 가구 수준에 불과하다"며 "서울·수도권 임대차 시장 규모를 감안하면 전셋값을 본격적으로 안정시키기에는 부족하며, 월세화 속도를 늦추고 임대료 급등을 완화하는 수준의 효과에 그칠 가능성이 크다"고 진단했다.
결국 동탄구·기흥구·구리시의 규제지역 지정은 정부가 수도권 주택시장 과열에 대응하고 있다는 신호이지만, 동시에 수요 억제책만으로는 시장 안정을 담보하기 어렵다는 점도 보여준다. 규제는 과열을 늦추는 장치가 될 수 있지만, 집값과 전셋값을 함께 안정시키기 위해서는 시장이 신뢰할 수 있는 공급 로드맵과 실제 공급 속도가 뒷받침돼야 한다는 지적이다.
