장유자이 더 파크·송도자이 크리스탈오션 등
유형자산서 투자부동산으로…분양 통해 처분
공실 상가 분양 통해 규모 축소 추진
장기 임대보다 분양 중심 기조 유지
유형자산서 투자부동산으로…분양 통해 처분
공실 상가 분양 통해 규모 축소 추진
장기 임대보다 분양 중심 기조 유지
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30일 업계에 따르면 GS건설은 경남 김해 장유자이 더 파크 상가, 인천 연수구 송도자이 크리스탈오션 상가 등에서 발생한 미분양 물량의 처분을 추진하고 있다. 이들 미분양 물량의 공통점은 유형자산에서 투자부동산으로 재분류된 자산이라는 점이다. 실제 이 같은 재분류 영향으로 GS건설의 연결 기준 유형자산은 2024년 2조6386억원에서 2025년 1조6259억원으로 1조원 이상 감소한 반면, 투자부동산은 7508억원에서 1조5596억원으로 8088억원 증가했다.
투자부동산 증가분은 지난해 4분기에 집중됐다. 지난해 1분기부터 3분기까지 감소세를 보이던 투자부동산은 마지막 3개월 동안 8782억원 늘었다. 세부적으로는 건물이 5794억원, 토지가 2368억원 증가했다. 사용권자산은 74억원 감소했다.
통상 유형자산은 건물·토지 등 영업활동에 직접 사용하는 자산이다. 관련 감가상각비는 제조원가나 판매비와 관리비 등에 포함되며, 영업손익에 반영된다. 반면 투자부동산은 임대수익이나 시세차익 등을 목적으로 보유하는 자산으로, 회계정책에 따라 관련 손익이 당기손익에 반영되는 구조다.
이 같은 자산 재분류는 손익 구조에도 일정 부분 영향을 줄 수 있다. 다만 투자부동산의 평가 방식에 따라 손익 반영 방식은 달라질 수 있어, 단순히 수익성 개선 효과로 단정하기는 어렵다.
실제 GS건설의 투자부동산에서 발생한 임대수익은 2024년 239억원에서 2025년 345억원으로 106억원 증가했다. 그러나 투자부동산 운영비용을 제외한 순임대수익은 35억원에서 15억원으로 오히려 줄었다.
투자부동산 규모가 1조969억원에 달했던 2021년 순임대수익은 5억원에 불과했고, 투자부동산이 1조219억원이었던 2020년 순임대수익도 69억원 수준이었다. 지난해 임대수익 규모를 영업이익 4378억원과 비교하면 크지 않은 수준이다. GS건설이 투자부동산을 장기 임대수익원으로 활용하기보다는 분양과 처분에 무게를 두고 있는 배경으로 해석된다.
실제 지난해 GS건설의 순이익은 2024년 2639억원에서 2025년 934억원으로 64.6% 감소했다. 지난해 영업외손실이 2905억원에 달한 점이 직접적인 배경으로 꼽힌다. 2024년에는 영업외이익이 1555억원이었다.
지난해 3000억원에 가까운 영업외손실은 3305억원의 이자비용 등이 반영된 금융원가와 1903억원의 해외사업환산손실실현 등이 포함된 4049억원의 기타비용 영향이 컸다. 이런 상황에서 투자부동산 확대는 자산 구조와 손익 인식 방식에 변화를 주는 요인으로 작용한 것으로 보인다.
GS건설 관계자는 "장유자이 더 파크 상가 등은 모두 자체사업으로 시작한 프로젝트"라며 "이전에는 유형자산으로 인식하다가 준공 이후 투자부동산으로 분류하고 있다"고 말했다. 이어 "현재 해당 상가들은 모두 공실 상태이며, 앞으로도 분양을 통해 처분할 계획"이라고 설명했다.
영업과정에서 판매를 목적으로 보유하는 재고자산도 줄어드는 추세다. GS건설 재고자산에 속한 주택건설계정은 2024년 4982억원에서 2025년 3706억원으로 감소했고, 완성주택도 1763억원에서 571억원으로 줄었다. 주택건설계정은 다른 건설사들의 미완성주택과 유사한 개념이고, 완성주택은 준공 후 미분양 주택을 뜻한다. 이를 감안하면 주택 미분양 부담이 완화되는 흐름으로 해석할 수 있다.
앞으로 GS건설은 장기적으로 분양성이 확보된 안정적인 사업에 집중할 계획이다. 회사의 핵심 사업인 주택사업은 외주 및 개발사업, 자체사업 등으로 사업영역을 다변화하는 한편, 정비사업에서는 수도권(서울·경기·인천) 중심의 우량 사업장과 수익성이 높은 지방 사업장을 선별적으로 추진해 안정적인 수익성 확보에 초점을 맞추고 있다.
