[기고] 데이터 없는 부동산정책, 정교할 수 없다

김선주 경기대 부동산자산관리학과 주임교수

정교한 처방은 정확한 진단에서 온다. 정부가 새로운 부동산 대책을 발표할 때마다 시장은 반응하지만, 정작 우리가 물어야 할 질문은 "이 정책은 어떤 데이터를 근거로 설계되었는가?"이다. 주택 공급이 부족하다고 할 때 서울 강남구와 경기 외곽의 공급 부족은 면적, 유형, 수요층, 가격대 측면에서 완전히 다른 문제다. '공급 확대'라는 단편적인 방향만으로는 이 모든 맥락을 담을 수 없으며, 정확한 데이터 진단 없이는 유효한 처방도 불가능하다.

한국의 부동산 데이터 인프라는 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 한국부동산원의 가격 통계 등 양적인 측면에서는 상당한 수준에 도달해 있다. 그러나 데이터가 많다는 사실이 곧바로 정교한 정책 설계로 이어지지는 않는다. 가장 큰 문제는 정책 당국이 시장의 속도를 따라가지 못하는 데이터의 '시차(time lag)'에 있다. 실거래가 신고 기한과 집계, 공개까지 걸리는 시간 때문에 시장이 빠르게 요동칠 때 정부는 이미 지나간 과거의 지표를 보고 현재를 진단하게 된다. 이는 상승기나 급락기에 정책의 적시성을 크게 훼손하는 원인이 된다.

아울러 데이터의 연결성 부족으로 인해 규제에 따른 수요 이동과 시장 전이 효과를 제대로 분석하지 못하고 있다. 특정 지역의 가격 상승을 억제하기 위해 규제를 가하면 수요는 인접 지역이나 대체 시장으로 이동해 이른바 '풍선효과'를 만들어낸다. 이는 부동산 시장이 교통, 학군, 금융 여건 등 다양한 변수와 맞물려 유기적으로 움직임에도 불구하고, 정책 당국이 수요의 공간적 분포와 이동 경로를 파악할 수 있는 통합적인 분석 체계를 갖추지 못했기 때문에 발생하는 구조적 결과다.

데이터의 양적 축적에도 불구하고 여전히 존재하는 포괄성의 부족은 부동산 정책의 사각지대를 만든다. 시장의 중요한 축을 담당하는 여러 영역이 여전히 공식 통계와 데이터 시스템에 온전히 포섭되지 못하고 있다. 전월세 신고제가 정착되기 이전 상당수 비공식 임대계약이 통계에 잡히지 않았던 임대차 시장의 문제가 대표적이다. 이는 임차인 보호와 임대차 시장 안정을 위한 정책 수립을 어렵게 만들었다.

비주거용 건물의 주거 전환이나 외국인 투자, 빈집 문제도 마찬가지다. 상가나 오피스텔이 주거용으로 전환되는 수요는 공식적인 주택 수요 통계에 온전히 반영되지 않는다. 외국인 법인을 통한 부동산 간접 취득 역시 국적별 실수요를 명확히 분석하기 어렵게 한다. 전국적으로 추정되는 100만 가구 이상의 빈집 또한 유형별·지역별로 구조화된 데이터베이스가 미비해 체계적인 관리가 이뤄지지 못하고 있다. 이러한 데이터 공백은 정책이 시장의 실제 모습을 정확히 반영하지 못하게 하는 치명적인 약점으로 작용한다.

지향해야 할 방향은 분명하다. 단순한 자료 축적을 넘어 실시간성·연계성·포괄성을 높이는 정책 인프라로 전환해야 한다는 점이다. 한국은 이미 상당한 데이터 기반을 갖추고 있지만, 시장 변화가 발생하는 순간 이를 빠르게 읽고 서로 다른 지표를 연결해 정책 판단으로 이어지게 하는 활용 체계는 아직 부족하다. 지금 필요한 것은 통계의 양적 확대가 아니라 데이터가 정책의 속도와 정밀도를 실질적으로 뒷받침하도록 구조를 재설계하는 일이다.

이를 위해서는 우선순위가 분명해야 한다. 첫째, 전월세 신고제 등의 완전한 정착을 바탕으로 신고 즉시 데이터가 집계·공개되는 스트리밍 통계 체계로 전환해 실시간성을 획기적으로 강화해야 한다. 부동산 데이터는 뒤늦게 정리된 과거의 기록이 아니라 정책 당국이 시장의 온도를 제때 읽어낼 수 있게 하는 현재의 좌표가 돼야 한다.

둘째, 분절된 데이터를 유기적으로 연결하는 통합 분석 체계가 필요하다. 단순한 거래량과 가격 중심의 분석을 넘어 소득, 연령, 가구 유형, 자금 조달 방식 등 수요자의 세밀한 특성을 함께 읽어낼 수 있어야 규제의 파급 범위와 수요 이동의 방향도 선제적으로 파악할 수 있다.

셋째, 비아파트 시장과 빈집, 외국인 투자 등 데이터 사각지대를 포괄하는 범위 확장과 정책 시행 이후 효과를 추적하는 사후 평가 체계를 함께 구축해야 한다. 결국 좋은 정책은 발표되는 순간 완성되는 것이 아니라 시행 이후의 결과가 다시 데이터로 축적되고, 그 데이터가 다음 정책의 판단 근거로 되돌아오는 구조 속에서 완성된다.

부동산 데이터 인프라는 단순한 행정 보조 수단이 아니라 정책 설계의 전제이자 정책 효과를 검증하는 기준이며, 시장 위험을 조기에 감지하는 공적 기반이다. 데이터가 없는 곳에도 정책은 존재할 수 있다. 문제의 위치를 식별하고 개입의 우선순위를 정하며 정책 효과를 검증·수정할 수 없는 정책은 시장의 불확실성과 정책 불신만 키울 가능성이 크다. 정확한 데이터를 갖추지 못한 정책은 강해 보일 수는 있어도 정교할 수는 없다.