‘서울원’ 흥행에 거버넌스 개선까지…강북 개발축 타고 디벨로퍼 도약 “날개”

서울원 아이파크, 노원 첫 84㎡ 분양권 '18억 시대' 열어
오세훈 재선에…광운대 개발사업 연속성 기대
자체사업·정비사업 선순환 구조 구축
서울 '마수걸이' 수주가 다음 시험대

IPARK(아이파크)현대산업개발이 자체 도시개발 역량과 도시정비사업 수주 확대를 앞세워 사업 포트폴리오 재편에 속도를 내고 있다. 광운대역세권 개발사업 등 대형 자체사업이 시장에서 성과를 내는 가운데, 오세훈 서울시장의 재선으로 강북권 핵심 개발사업의 정책 연속성에 대한 기대도 커지고 있다. 기업지배구조 부문에서도 국내 주요 건설사 가운데 높은 수준의 평가를 받으며 디벨로퍼 전략에 힘이 실리고 있다는 분석이 나온다.

17일 업계에 따르면 IPARK현대산업개발이 광운대역세권 개발사업을 통해 공급한 서울 노원구 월계동 '서울원 아이파크' 전용면적 84㎡ 분양권은 지난달 14일 18억1160만원에 거래됐다. 2024년 11월 분양 당시 최고 분양가인 14억1400만원과 비교하면 1년 반 만에 4억원 가까이 오른 금액이다. 노원구에서 전용 84㎡ 분양권 거래가격이 18억원을 넘어선 것은 이번이 처음이다.

해당 거래는 6·3 지방선거 이전에 이뤄졌지만, 오 시장 재선 이후 강북권 개발 기대감이 커지면서 추가 상승 가능성도 거론된다. 현재 일부 매물 호가가 19억원 수준까지 오른 것으로 알려지면서 시장에서는 노원구 아파트값의 20억원대 진입 여부에도 관심이 커지고 있다.

서울원 아이파크의 가격 상승은 광운대역 물류부지 개발사업과 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선 추진 기대감이 맞물리며 미래 가치가 반영된 결과로 풀이된다. 오 시장 역시 광운대역 물류부지 개발사업을 서울아레나, 서울 디지털바이오시티와 함께 '강북 대개조'의 핵심 프로젝트로 꼽고 직접 현장을 방문하는 등 지속적인 관심을 보여왔다.

총사업비 4조5000억원 규모의 광운대역세권 개발사업은 지난해 11월 착공해 현재 지하층 골조 공사가 진행 중이다. 2028년 준공을 목표로 공동주택 3032가구와 업무·상업시설, 5성급 호텔 등이 조성될 예정이다. 오 시장의 재선으로 강북 개발 정책의 연속성이 확보되면서 사업 추진 동력도 강화될 것이란 평가가 나온다.

강북권 개발 기대감은 IPARK현대산업개발이 꾸준히 추진해 온 자체사업 확대 전략과도 맞닿아 있다. 자체사업은 시행부터 기획, 분양, 운영까지 전 과정을 직접 수행하는 구조다. 일반 도급 사업보다 수익성이 높은 반면, 인허가와 분양, 금융비용 등 사업 리스크도 직접 부담해야 한다.

성과는 실적에서도 나타나고 있다. 올해 1분기 기준 IPARK현대산업개발의 자체공사 매출은 1443억원으로 전체 매출 6739억원의 21.4%를 차지했다. 자체공사 매출 비중은 2024년 9.4%에서 2025년 23.1%로 급증한 데 이어 올해도 20%대를 유지하고 있다. 충북 청주 가경 아이파크, 서울원 아이파크, 경기 수원 아이파크시티 등 주요 자체사업 현장의 매출 반영이 본격화된 영향이다.

자체사업 경험은 도시정비사업 수주 경쟁력으로도 이어지고 있다. 지난해 IPARK현대산업개발의 도시정비사업 수주액은 4조8012억원으로 전년 대비 260.1% 증가했다. 특히 지난해 6월 서울 '용산정비창 전면1구역 재개발사업' 수주전에서는 복합개발 기획력을 앞세워 포스코이앤씨를 제치고 시공권을 확보했다. 용산역 지하공간 연계 개발, 호텔 유치, 스카이브릿지 조성 등 단순 주거단지를 넘어선 복합개발 구상을 제시한 점이 조합원 선택에 영향을 미쳤다는 평가다.

올해 1분기 기준 민간공사 수주잔액 상위 사업장에도 도시개발·정비사업 프로젝트가 다수 포함돼 있다. 파주 메디컬클러스터 공동주택 개발사업(1조1198억원), 광주 학동4구역 재개발사업(7189억원), 의왕 고천나구역 재개발사업(2288억원), 인천 용현·학익 도시개발사업 등이 대표적이다.

기업지배구조 개선도 투자 매력을 높이는 요인으로 꼽힌다. 최근 공시된 2025년도 기업지배구조 보고서에 따르면 IPARK현대산업개발의 핵심지표 준수율은 2023년 73.3%, 2024년 86.7%, 2025년 93.3%로 3년 연속 상승했다. 올해 처음으로 90%대를 넘어선 것이다. 시공능력평가 상위 10대 건설사 가운데 상장사인 삼성물산, 현대건설, GS건설, 대우건설, DL이앤씨 5개사와 비교해도 15개 핵심지표 중 14개를 충족해 가장 높은 수준의 준수율을 기록했다.

다만 과제도 남아 있다. 올해 들어 아직 도시정비사업 신규 수주 실적이 없는 만큼, 강북권 개발 기대감을 실제 사업 확장으로 연결하기 위해서는 서울 한강변과 강남권 등 핵심 입지에서의 수주 성과가 필요하다는 지적이다. 목동, 성수 등 대형 정비사업이 본격화하고 있는 만큼 올해 수주 성과는 IPARK현대산업개발이 도시정비 디벨로퍼로서 입지를 강화할 수 있을지를 가늠할 분수령이 될 전망이다.

IPARK현대산업개발 관계자는 "주거와 호텔, 상업시설이 결합한 서울원 아이파크와 용산정비창 등 복합개발 경험을 바탕으로 단순 주거공간 제공을 넘어 도시를 완성하고 운영하는 디벨로퍼로 역량을 키워가겠다"며 "용산, 여의도 등 주요 전략사업지를 중심으로 안정적이고 내실 있는 수주를 추진할 계획"이라고 말했다. 이어 "노원 미성·미륭·삼호3차 통합재건축과 압구정1구역·목동11단지 재건축, 성수2지구 재개발을 비롯해 성남, 광명 등 수도권 주요 정비사업지도 핵심 관심 사업지로 보고 있다"고 덧붙였다.