“집 살 돈 1억 줄었다”…대출 규제에 서울 신혼부부 내집마련 막막

서울시, '24년 주거실태조사 기반 무주택 가구 ‘대출 규제 전후 주택구매 가능성' 분석
무주택 실수요 10가구 중 8가구 이상, '실거주' 내집 마련 필요
6.27 대책 이후 청년 6000·신혼 1억원 추가자금 필요

오세훈 서울시장이 지난 1월 19일 서울 관악구 신림7구역 재개발사업 대상지를 찾아 현장 점검을 하고 있다. /정재훈 기자

정부의 부동산 규제 정책을 지속적으로 비판해 온 서울시가 이번엔 자체 조사 데이터를 근거로 대출 규제의 실질적 피해를 수치로 제시했다. 투기 수요가 아닌 실거주를 원하는 청년·신혼부부가 정책의 직격탄을 맞고 있다는 것이 핵심이다.

서울시는 22일 '2024 서울시 주거실태조사' 마이크로데이터를 분석한 결과를 공개했다.

서울 1만5000가구를 대상으로 지난해 7월부터 12월까지 6개월간 대면 설문 방식으로 진행한 국가 승인 통계로, 무주택 임차 가구 중 내 집 마련이 필요하다고 응답한 165만 가구가 분석 대상이다. 이 중 만 19~39세 청년 가구(89만)와 혼인 기간 7년 이내 신혼부부(21만)를 별도 분류해 계층별 실태를 들여다봤다. 대출 가능 금액은 LTV, DSR, 스트레스 금리를 적용한 가능 금액 중 최솟값을 기준으로 산출했다.

서울 무주택 가구 216만 중 76%인 165만 가구가 내 집 마련이 필요하다고 답했다. 이들이 집을 원하는 이유는 투기와는 거리가 멀었다. 청년의 88%, 신혼부부의 86.6%가 '안정적 실거주'를 위해 주택이 필요하다고 응답했다. 규제의 표적인 다주택 투기 수요가 아니라, 삶의 터전을 마련하려는 실수요자가 피해를 고스란히 떠안고 있다는 의미다.

이들의 자금 여력은 서울 집값과 큰 격차가 있다. 무주택 실수요 청년 가구의 연평균 소득은 4062만원, 평균 자산은 1억5000만원 수준이다. 신혼부부는 연소득 6493만 원에 자산 3억3000만원으로 청년보다 낫지만, 서울 아파트 평균 매매가(12억3000만원)에는 턱없이 모자란다. 동남권은 20억8000만원, 도심권은 13억3000만원에 달한다.

6·27 대출 규제는 이 격차를 더 벌린 것으로 나타났다. LTV가 70%에서 40%로 낮아지고 스트레스 금리가 1.2%에서 3.0%로 오르면서 청년 가구의 대출 가능액은 평균 6231만원 줄었다. 청년 평균 자산(1억5000만원)의 42%에 해당하는 돈이 사라진 셈이다. 신혼부부의 감소액은 평균 1억원으로 보유 자산의 31%다. 줄어든 대출만큼을 고스란히 현금으로 채워야 집을 살 수 있게 된 셈이다.

서울시

시는 "이 같은 상황이 실수요자들로 하여금 선호 지역을 포기하거나 더 작은 면적으로 타협하게 만들고, 결국 자가 진입 시점 자체를 뒤로 미루는 악순환으로 이어질 수 있다"고 경고했다.

오세훈 서울시장은 이번 분석 발표에 앞서 기회가 있을 때마다 정부의 주택 규제 기조를 정면 비판해왔다. 지난 10일 신년 기자간담회에서도 양도세 중과, 매입임대사업 제도 손질 등 다주택자 압박 정책에 대해 "시장의 본질과 반하는 정책임은 분명하다"며 "공급을 억제하고 위축시키는 정책은 길게 보면 지속 가능하지 않다"고 지적한 바 있다. 또 "이윤 추구 동기를 자극해 많은 주택을 공급하는 사회 분위기를 만드는 것이 긴 안목을 가진 바람직한 정책"이라며 "단기 효과를 노린 규제는 반드시 부작용과 역기능이 따를 수밖에 없다"고 경고했다.

정종대 시 부동산정책개발센터장은 "실거주 목적의 청년·신혼부부가 내 집을 마련할 기회를 넓히려면 신용 보강 등 추가 금융 지원이 필요하다"며 "임차 가구에 대해서도 민간·공공 임대 공급을 통한 안정적 거주 기반 강화 등 다층적 대응이 뒤따라야 한다"고 강조했다.