임차인, 전입신고 즉시 대항력 갖춘다…다가구주택 계약 위험도 사전 제공

정부, 10일 전세사기 방지 대책 발표
전입신고 당일 임대인의 선순위 근저당 설정 행위 방지
다가구주택 선순위 권리 등도 알려

서울 용산구 일대의 다세대 주택 밀집지역 전경./연합뉴스

정부가 전세사기 예방을 위해 임차인의 권리 보호를 강화하고 다가구주택 계약 정보를 쉽게 확인할 수 있는 제도 개선에 나선다. 임차인이 전입신고를 하는 즉시 대항력을 인정하고, 다가구주택의 선순위 권리 정보를 한눈에 확인할 수 있는 시스템을 구축하는 것이 핵심이다.

국토교통부와 법무부, 행정안전부 등 관계부처는 이 같은 내용을 담은 전세사기 방지 대책을 10일 발표했다.

우선 임차인의 대항력 발생 시점을 앞당겨 임대인이 제도상 시차를 악용해 대출을 받는 편법을 차단한다. 현행 제도에서는 근저당권이 접수 즉시 효력이 발생하는 반면, 임차인의 전입신고에 따른 대항력은 접수 다음 날 0시에 발생한다. 이 때문에 일부 임대인이 임차인의 대항력 발생 직전 주택담보대출을 받아 선순위 근저당을 설정하는 사례가 있었다.

이 경우 건물이 경매로 넘어가면 해당 대출이 선순위 채권이 돼 임차인의 보증금이 변제 후순위로 밀리는 문제가 발생했다. 정부는 이러한 제도상 허점을 막기 위해 전입신고를 처리하는 즉시 대항력이 발생하도록 주택임대차보호법을 개정할 방침이다. 관계부처는 이달 중 관련 개정안이 국회를 통과하도록 추진한다는 계획이다.

아울러 다가구주택 전세 계약을 앞둔 예비 임차인이 선순위 권리 정보를 보다 쉽게 확인할 수 있도록 관련 정보 제공 체계도 개선한다.

다가구주택은 건물 전체 소유주가 1명이고 등기부등본도 건물 단위로만 존재해 개별 세대의 계약 상황을 파악하기 어렵다. 세대별로 소유주와 등기가 구분된 다세대주택과 달리 선순위 보증금 등 권리관계를 확인하기 쉽지 않은 구조다.

그동안 예비 임차인이 다가구주택의 확정일자나 전입세대 확인서, 임대인의 세금 체납 정보 등을 확인하려면 임대인의 동의를 받아 여러 관공서를 방문해야 하는 등 절차가 복잡했다. 정보를 확보하더라도 권리관계가 복잡하게 얽힌 경우가 많아 사회초년생 등 임차인이 위험도를 판단하기 어렵다는 지적이 이어졌다.

이 때문에 임대인이 제공한 제한적인 정보만으로 계약을 체결했다가 입주 이후 건물이 경매에 넘어가고 나서야 선순위 권리 존재를 알게 되는 사례도 적지 않았다.

정부는 이런 문제를 해소하기 위해 등기, 확정일자, 전입세대, 세금 체납 등 부처별로 흩어진 정보를 연계해 선순위 권리 규모를 분석하고 계약 위험도를 진단하는 시스템을 구축하기로 했다. 분석 결과는 예비 임차인에게 제공할 예정이다.

이를 위해 이달 중 주택임대차보호법 개정안을 추진해 시스템 구축·운영의 법적 근거를 마련하고, 올해 8월까지 관련 시스템을 구축한다는 계획이다.