공공주택 확대 속 재무건전성 부담 확대…국내외 채권시장 두드리는 LH

올해 국내 기관중 처음으로 1억 스위스프랑 채권 발행 성공
지난 2년 간 유로화·브라질 헤알화 채권도 내
국내선 사회적채권·녹색채권 선도적 발행 전례
3기 신도시·임대주택 확충 등 자금 조달 필요성 커져

한국토지주택공사(LH)가 유동성 확보를 위해 국내외 채권시장 공략을 강화하고 있다. 공공주택 공급 확대 과정에서 재무 부담이 빠르게 커지자 자금 조달 창구를 다변화하려는 움직임으로 풀이된다.

16일 건설업계에 따르면 LH는 최근 새로운 통화와 투자자층을 겨냥한 채권 발행에 잇따라 나서며 글로벌 자금 조달을 확대하고 있다. 올해는 국내 기관 가운데 처음으로 1억스위스프랑 규모 채권 발행에 성공하며 스위스 시장에 진출했다. 작년 11월에는 5억유로 규모의 유로화 공모채를 발행했고, 2024년에는 두 차례에 걸쳐 비금융 공기업 최초로 총 6500억원 규모의 브라질 헤알화 표시 채권을 발행하며 남미 시장까지 조달 범위를 넓혔다. 특정 시장 의존도를 낮추고 다양한 통화로 자금을 조달해 금리와 환율 변동에 유연하게 대응하겠다는 전략으로 해석된다.

국내 채권시장에서도 LH는 비교적 선도적으로 ESG 채권 발행에 나서 왔다. 2018년 해외 투자자를 대상으로 사회적채권을 처음 발행한 데 이어 2021년에는 녹색채권 등 ESG 채권을 잇따라 선보이며 정책금융 성격의 자금 조달 기반을 구축했다. 공공주택 공급이라는 본연의 역할과 ESG 투자 수요를 결합해 안정적인 투자 수요를 확보하려는 전략으로 읽힌다.

이 같은 조달 다변화의 배경에는 빠르게 악화하는 재무구조가 자리하고 있다. 공공기관 경영정보 공개시스템에 따르면 LH는 2025년 6413억원의 당기순손실을 기록하며 전년 대비 적자로 전환했다. 부채 규모도 빠르게 불어나고 있다. 2023년 152조8473억원이던 부채는 2024년 말 160조1055억원으로 늘었고, 2025년에는 173조6567억원까지 확대됐다.

특히 공공임대주택 운영 과정에서 발생하는 임대 손실이 재무 부담을 키우는 핵심 요인으로 꼽힌다. 임대 손실 규모는 2023년 2조2000억원에서 2024년 2조5000억원, 2025년에는 2조7000억원으로 매년 증가했다. 임대료 규제와 유지·관리 비용 상승이 맞물리면서 구조적 적자 부담이 이어지고 있다는 분석이다.

공급 측면의 부담도 당분간 계속될 전망이다. 올해 전국 건설 공공임대주택 입주 물량은 대기 수요에 크게 못 미치는 수준이다. 지난해 대기 인원 9만3497명과 비교하면 올해 입주 예정 물량은 7779가구로 약 8.3% 수준에 그친다. 대기 수요 해소를 위한 추가 공급 확대와 재정 투입이 불가피하다는 지적이 나오는 이유다. 2030년까지 서울·수도권 135만가구 공급 계획, 3기 신도시 조성, 임대주택 건설 등이 맞물리면서 수익성 개선 여력도 제한적이다. 여기에 공사비 상승세까지 이어질 경우 투자 및 운영 비용 부담은 더 커질 수밖에 없다.

이처럼 사업 확대와 비용 증가가 동시에 진행되면서 LH의 자금 조달 수요도 빠르게 늘고 있다. LH의 올해 1분기 채권 발행 규모는 4조1835억원으로, 전년 동기 1조5037억원 대비 178% 증가했다.

다만 해외 조달 확대가 항상 긍정적인 것만은 아니라는 지적도 있다. 최근처럼 금리 변동성과 환율 리스크가 큰 환경에서는 외화 채권 발행이 또 다른 부담으로 작용할 수 있어서다. 외화 채권은 환율 상승 시 원화 기준 상환 부담이 커지고, 이를 줄이기 위한 환헤지 비용 역시 국가 간 금리 차 확대에 따라 높아질 수 있다.

LH 관계자는 "사업비 지출과 대금 회수 추이에 맞춰 연간 발행 계획 범위 내에서 필요한 자금을 적기에 조달할 계획"이라며 "해외채권과 중장기 CP(기업어음), 구조화채권 등으로 조달 수단을 다변화해 채권시장 부담을 완화하고 안정적인 자금 확보를 동시에 추진할 것"이라고 말했다.