非아파트 분양 해약 요건 구체화…‘건축물 분양법’ 시행 예고에 와글와글

현행법상 분양사업자 시정명령·과태료 처분시 해약 가능
개정안, 정상 분양 가능한 경우엔 처분받아도 해약 불가
국토부 "사업자·수분양자 악용 방지 위한 것"
"무분별한 해약 방지" vs "해약권리 축소" 분분

정부가 오피스텔과 생활형숙박시설, 지식산업센터 등 비(非)아파트 분양계약의 해지 요건을 구체화하는 내용의 시행령 개정을 추진하면서 시장에서 찬반 논란이 커지고 있다. 정부는 계약 해지 사유를 명확히 해 법령 해석상 혼선을 줄이겠다는 취지라고 설명하지만, 수분양자들은 분양사업자의 위법행위에도 계약을 해지하기 어려워질 수 있다며 반발하고 있다.

2일 업계에 따르면 국토부는 최근 '건축물의 분양에 관한 법률 시행령' 일부개정령안을 재입법예고했다. 분양사업자의 법 위반에 따른 분양계약 해지 사유를 보다 구체적으로 규정하는 것이 핵심이다.

현행 시행령은 분양사업자가 시정명령이나 과태료 부과처분을 받은 경우 등을 계약 해지 사유로 규정하고 있다. 다만 어떤 위반행위가 계약 해지로 이어지는지에 대한 판단 기준이 명확하지 않아 법령 해석상 혼선이 발생하고 있는 실정이다.

개정안은 계약 해약 사유를 '정상적인 분양 목적 달성 가능성'과의 관련성을 기준으로 정비하는 데 초점을 맞췄다. 분양사업자가 시정명령이나 과태료 처분을 받았더라도 해당 처분 사유가 중대한 하자, 입주 지연, 이중분양 등 정상적인 건축물을 분양받으려는 계약 목적과 직접 관련이 없는 경우에는 해약 사유로 보기 어렵게 하는 취지다.

국토부는 이번 개정이 해지 요건을 축소하려는 것이 아니라 법 적용 기준을 명확히 하기 위한 조치라는 입장이다. 계약 목적과 무관한 경미한 행정상 위반까지 일률적으로 해지 사유로 인정될 경우 사업 중단과 대규모 계약 해지 등 시장 혼란이 발생할 수 있다는 지적이 이어져 온 데 따른 결과로 해석된다. 중대한 위반과 단순 행정상 하자를 구분해 법적 예측 가능성을 높이고 불필요한 소송이 줄어들 수 있을 것이란 기대가 나온다.

안진애 국토부 부동산개발산업과장은 "그동안 시행령 규정이 불명확하다 보니 이를 자신에게 유리하게 해석하려는 분양사업자와 수분양자 모두의 사례가 있었고, 법 적용에도 혼선이 발생했다"며 "이번 개정은 이러한 불확실성을 해소하고 해약권이 당초 입법 취지에 맞게 행사될 수 있도록 기준을 명확히 한 것"이라고 말했다. 이어 "건전한 분양시장 거래질서를 확립하기 위한 것이 이번 개정의 취지"라고 덧붙였다.

일부 분양사업자들도 제도 보완 필요성에 공감하는 분위기다. 오피스텔이나 지식산업센터처럼 다수의 계약자가 참여하는 사업은 일부 위반행위를 이유로 대규모 계약 해지가 발생하면 사업 자체가 무산되거나 다른 수분양자들에게도 피해가 넘어갈 수 있다는 이유에서다.

반면 수분양자들 사이에서는 이번 개정안이 사실상 계약 해지권을 제한하는 결과로 이어질 수 있다는 우려가 나온다. '정상적인 분양 목적 달성 여부'를 기준으로 삼으면서 계약 체결 과정에서 발생한 다양한 위법행위에 대한 구제 범위가 좁아질 수 있다는 것이다.

특히 허위·과장 광고, 중요사항 미고지, 분양 절차 위반, 설계 변경 등은 수분양자의 계약 결정에 큰 영향을 미칠 수 있다. 하지만 이러한 행위가 개정안에서 정한 해약 사유에 명확히 포함되지 않으면 수분양자 구제 범위가 좁아질 수 있다는 지적이 제기된다.

한 청원인은 "수분양자는 사업자가 제공한 광고와 설명을 믿고 수억 원을 투자하는 만큼, 허위·과장 광고나 중요사항 미고지, 설계 변경, 분양절차 위반, 대금 수령·관리 문제 등 계약 체결에 중대한 영향을 미친 위법행위는 해약 사유에 포함돼야 한다"며 "행정청의 시정명령이나 과태료 부과는 법령 위반이 있었다는 공식적인 행정 판단인 만큼, 이를 이유로도 계약 해제가 지나치게 제한된다면 결국 피해는 수분양자가 떠안고 '사업자는 법을 위반해도 계약은 유지된다'는 잘못된 신호를 줄 수 있다"고 주장했다.