양도세 중과 시행 전 서울 고가 아파트 판매 러시…세부담 확대에 매도 늘 듯

5월 30억원 초과 거래 비중 6% 육박…연중 최대
15억원 초과도 28%로 가장 높아

서울 남산에서 바라본 아파트 밀집지역 전경./연합뉴스

정부가 다주택자 양도소득세 중과를 시행하기 직전인 지난 4~5월 서울 고가 아파트 거래가 크게 증가한 것으로 조사됐다. 양도세 부담을 피하려는 매도 물량이 시장에 쏟아지면서 고가 주택 거래가 일시적으로 활기를 띤 것으로 해석된다.

2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 지난 5월 서울 아파트 매매(공공기관 매수 및 계약 해제 건 제외) 8779건 가운데 15억원을 초과한 거래는 2446건으로 전체의 27.9%를 차지했다. 올 들어 가장 높은 비중이다.

서울 아파트 시장에서는 지난해 10·15 대책으로 15억원 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도가 2억~4억원으로 제한된 이후 고가 주택 거래가 꾸준히 줄어드는 흐름을 보였다.

실제 15억원 초과 거래 비중은 올해 1월 21.1%에서 2월 18.9%, 3월 16.6%까지 낮아졌다. 이재명 대통령이 1월 말 양도세 중과 방침을 밝힌 이후에도 감소세는 이어졌다.

하지만 4월 들어 분위기가 바뀌었다. 15억원 초과 거래 비중은 24.2%로 반등했고, 양도세 중과 시행을 앞둔 5월에는 27.9%까지 확대됐다.

시장에서는 세금 부담을 피하려는 다주택자와 일부 1주택자들이 급매물을 내놓으면서 거래가 늘어난 것으로 보고 있다. 가격이 낮아진 매물을 중심으로 실수요자의 매수세가 유입된 영향도 컸다는 분석이다.

정부가 무주택자의 경우 전세 계약 기간에는 토지거래허가구역 실거주 의무를 유예하고, 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 거래에 대해서는 양도세 중과를 적용하지 않기로 한 점도 거래 증가를 뒷받침했다. 토지거래허가 절차에 필요한 기간을 고려하면 실제 계약은 5월 말까지 이어진 것으로 해석된다.

초고가 아파트 거래도 같은 흐름을 보였다. 30억원 초과 거래는 3월 156건에서 4월 442건으로 급증한 데 이어 5월에는 514건까지 늘었다.

전체 거래에서 차지하는 비중 역시 1월 4.0%, 3월 2.84%에서 4월 5.11%, 5월 5.9%로 상승했다.

100억원 이상 초고가 거래도 증가했다. 5월 계약된 100억원 이상 아파트는 7건으로 4월(3건)의 두 배를 웃돌았다.

반면 15억원 이하 아파트 거래 비중은 3월 83.4%에서 5월 72.1%로 축소됐다. 이 가운데 9억원 이하 거래 비중도 3월 55.1%에서 4월 48.9%, 5월 44.1%로 점차 낮아졌다.

그러나 양도세 중과가 시행된 이후에는 다시 중저가 주택 중심의 거래가 두드러졌다. 6월 15억원 이하 거래 비중은 76.5%로 확대됐고, 현재까지 신고된 7월 거래 가운데 약 82%가 15억원 이하 아파트였다. 주택담보대출을 최대 6억원까지 받을 수 있는 가격대에 수요가 집중된 영향으로 풀이된다.

30억원 초과 거래 비중도 6월 4.6%로 낮아졌으며, 7월에는 현재까지 3.2% 수준에 머물고 있다.

시장에서는 이달 발표될 세제개편안에 초고가 주택에 대한 보유세와 양도세 강화 방안이 담길 가능성이 큰 만큼 세 부담이 본격화되기 전 고가 주택 매물이 다시 늘어날 수 있다는 전망이 나온다.