정비사업 수주 격전지마다 입찰서류 논란…사업 지연 우려도

서울 마포로5구역 제2지구·성수4지구 입찰 각각 유찰
각 조합, 두산·대설 입찰 서류 미비 주장…각사 반발
관할 지자체 개입도…시공사 선정 차질 가능성 제기
용산·여의도 등지서도 '흠집내기'식 논란 전례

도시정비사업 수주 '격전지'마다 입찰 서류를 둘러싼 잡음이 반복되고 있다. 건설사들이 수익성 중심의 '선별수주' 전략을 강화하면서 사업성이 높은 지역에 경쟁이 집중됐고, 그 과정에서 제출 서류의 적정성이나 홍보 지침 위반 여부를 둘러싼 공방이 잇따르고 있다. 업계 안팎에서는 과열 경쟁이 결국 절차적 흠결을 '전략적 쟁점'으로 활용하는 양상으로 번지고 있다는 지적도 나온다.

일부 사업지에서는 조합이 특정 건설사에 유리한 판단을 내린 것 아니냐는 의혹까지 제기됐다. 입찰 과정의 공정성에 대한 신뢰가 흔들릴 경우 시공사 선정 지연은 물론 사업 전반의 불확실성 확대가 불가피하다. 그럼에도 유사한 논란이 반복되고 있다는 점에서 현행 입찰 관리·감독 체계가 실효성을 갖추고 있는지 점검이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

22일 정비업계에 따르면 서울 서대문구 '마포로5구역 제2지구 재개발'은 최근 시공사 선정 입찰이 유찰됐다. 두산건설과 남광토건이 참여해 경쟁 구도가 형성됐지만, 조합이 두산건설의 일부 서류가 누락됐다고 판단하면서 단독 입찰로 간주했다. 두산건설은 입찰 당일 양측 대리인과 조합 관계자가 입회한 상황에서 서류를 제출했다며 판단 근거 공개를 요구했다. 결과적으로 입찰은 무산됐고, 사업 일정은 다시 늦춰지게 됐다. 명확한 기준과 사전 검증이 있었다면 피할 수 있었던 혼선이라는 비판이 나온다.

성동구 '성수4지구'에서도 비슷한 상황이 벌어졌다. 조합은 대우건설의 일부 제출 서류가 기준에 부합하지 않는다며 1차 입찰을 유찰 처리했다. 대우건설은 지침에 명시된 요건을 충족했다고 반박하며 절차적 공정성에 문제를 제기했다. 이후 관할 구청과 서울시가 절차 적법성 검토에 나서면서 사업은 사실상 제동이 걸렸다.

문제는 이러한 공방이 단순한 해석 차이를 넘어, 조합과 건설사 간 신뢰 훼손으로 이어지고 있다는 점이다. 대우건설이 내부 직원의 결탁설 유포에 대해 공식 사과에 나선 것 역시 과열 경쟁이 빚은 부작용으로 평가된다. 경쟁이 치열해질수록 의혹 제기와 맞대응이 반복되는 구조가 고착화되고 있다는 지적이다.

이 같은 논란은 어제오늘의 일이 아니다. 한남4구역, 여의도 한양아파트, 부산 촉진2-1구역 등 대형 사업지에서도 입찰 지침과 서류 기준 해석을 둘러싼 갈등이 반복됐다. 최종적으로 입찰 무효나 자격 박탈로 이어지지는 않았지만, 그 과정에서 불필요한 소모전이 발생했다는 점에서 '학습 효과'가 작동하지 않고 있다는 비판도 나온다.

업계에서는 수주 경쟁이 과열될수록 사소한 절차적 문제도 전략적 공격 수단으로 활용될 가능성이 크다고 본다. 시공사 선정 이전부터 장기간 이어지는 물밑 홍보전과 조합 내 이해관계가 맞물리면서, 입찰 과정 자체가 분쟁의 장으로 변질될 수 있다는 것이다.

결국 피해는 조합과 조합원에게 돌아간다. 시공사 선정이 지연될수록 금융비용은 늘어나고, 사업 불확실성은 커진다. 그럼에도 불구하고 매번 비슷한 논란이 반복되는 것은 입찰 지침의 모호성과 사후적 판단 구조, 감독 체계의 한계가 복합적으로 작용한 결과라는 분석이 나온다.

한 정비업계 관계자는 "수주전이 과열될수록 단독 입찰 등으로 경쟁이 약한 사업지보다 입찰 서류 미비 등 각종 분쟁이 발생할 가능성이 크다"며 "공정성과 투명성을 담보할 제도적 장치가 더욱 중요해지는 이유"라고 말했다.